7143 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDE İMAR AFFI

Vergi ve diğer bazı alacaklar yeniden yapılandırılması ile ilgili 7143 sayılı yasa 18 Mayıs 2018 günlü Resmi Gazetede yayınlanmıştır.  Bu yasa esas olarak kamu alacaklarının alınmasını kolaylaştırmak bu yolla bütçeye gelir sağlamak amacındadır.

Ancak Yasanın 16 ıncı maddesinde “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacı ile” 3194 sayılı İmar Kanununa Geçici 16. Madde eklenmiştir. Bu geçici madde çok özensiz hazırlandığından yorumlanması ve uygulanması çok zordur. Üstelik bu geçici maddenin uygulanması konusunda ilgili Bakanlık ya da Bakanlıklar yurttaşlara yasaya aykırı, yanıltıcı, ileride yurttaşları çok zor duruma düşürecek tebliğ ve yönetmelik yayınlayarak, işin içinden çıkılmaz sorunlar yaratmışlardır. Bakanlıkların bu özensiz, yasaya aykırı ve yurttaşları içinden çıkılmaz sorunlarla karşı karşıya bırakan tutumu karşısında uyarıda bulunmak gereksinimini duyduk.

1. İmar Kanununa Eklenen Geçici 16. Madde Ne Getirmektedir?
31.12.2017 gününden önce yapılmış yapılar için Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 gününe kadar başvurulması, ruhsatsız yapı için kayıt bedelinin 31.12.2018 gününe kadar ödenmesi durumunda Yapı Kayıt Belgesi verilecek ve bunlar için ceza kesilemeyecek, yıkılamayacaktır.

2. İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde İmar Affı mıdır?

İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde düzenlemesine yaygın olarak imar affı denmesine karşın, bizce bir imar affı değildir. Görüşümüz bu madde ile 31.12.2017 gününden önce yapılan tüm ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıları kayıt altına alma karşılığında “Yapı Kayıt Bedeli” adı ile alınan bir harçtır. Geçici 16. Maddenin yürürlüğe girmesi ile ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılar için Amme alacağını doğuran olay oluşmuş, gerçekleşmiştir.. Amaç ruhsatsız yapıları kayıt altına almak olduğuna göre, anılan yasa gereği bu nitelikteki tüm yapılar beyan edilsin edilmesin kayıt altına alınacaktır.

Yasada belirtilen beyanname verilince amme alacağı tahakkuk edecektir. Tahakkuk eden amme alacağının vadesi 31.12.2018 günü dolmaktadır. Beyanname verilince tahakkuk eden amme alacağı, 31.12.2018 gününe kadar ödenmezse, 6183 sayılı Amme Alacakları Tahsil Usulü Kanununa göre tahsil edilmek durumundadır. Yasadaki yapı kayıt belgesinin yapı kayıt belgesi bedelinin ödenmesinden sonra verileceği hükmü tahakkuk etmiş yapı kayıt bedelinin ödenmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Bu yapılar için beyanname verilmezse ne olur? Kaçak yapının beyan edilmediği saptanırsa, kayıt yapılacak ve kayıt altına alınan yapı için ödenmesi gereken harç cezalı alınacaktır(Bizce ceza vergi Usul Kanunu’na göre kesilecek ve AATUHK’a göre de gecikme zammı ya da faizi uygulanacaktır.)

2. Geçici 16 ıncı Madde Kapsamına Giren Yapı Nedir?
Geçici 16. Maddenin kapsamı konusunda da ilgili Bakanlıklar yanlış bir uygulama içindedirler. Geçici maddenin 9. fıkrasına göre “üçüncü kişilere ait özel taşınmazlarda bulunan yapılar……. bu madde kapsamında değildir” Bu hükmün anlamı, Geçici masddenin kendi arsası üzerine yapılan kaçak yapıyı kapsadığıdır. Hisseli arsalar üzerindeki yapılar, yasa kapsamında değildir. Oysa ilgili Bakanlıklar hisseli taşınmazların da Geçici 16 ıncı madde kapsamında olduğu görüşünü yaymaktadır. Hisseli arsalar ya da kat mülkiyeti konusu yapılar için Geçici 16ıncı maddenin uygulanması söz konusu olamaz. (Mülkiyet hakkını düzenleyen Medeni Kanun’da kat mülkiyeti kavramı yoktur. Doğrusu da budur. Çünkü arsadan soyutlanmış yapı mülkiyeti olamaz. Yapı mülkiyeti ile arsa mülkiyeti birbirini tamamlar durumda olmalıdır. Medeni Kanun hisseli bir arsa üzerine yapılan yapının arsa paylarının aynen yapıya yansıyacağını belirtmiştir. Arsa 1/10 hisseli ise, üzerindeki yapı da 1/10 hisseli olacaktır. Yapıda 10 bağımsız bölüm varsa, on bağımsız bölümde on paydaşın ayrı ayrı payı olacaktır. Ancak Medeni kanuna göre, 10 bağımsız bölüm için irtifak hakkı (kullanım hakkı) verilerek, 10 bağımsız bölümün ayrı paydaşlarca kullanılmasına olanak verilebilir. Bu doğru bir düzenleme ve hukuki yapıdır. Böylece bina arsadan soyutlanmamış olur. Ancak Medeni Kanundan ayrı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu da vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu ile getirilen yapı mülkiyeti kavramı, arsa mülkiyeti kavramından soyutlanmıştır. Arsa mülkiyeti ile yapı mülkiyeti arasında doğrudan bir bağlantı yoktur. Biz iki yasa düzenlemesini de göz önünde tutarak Geçici 16 ıncı maddenin kapsamını belirlemeye çalışacağız.)

2.1. Kendi Arsası Üzerindeki Kaçak Yapı

Kişi tamamı kendi mülkiyetinde olan arsa üzerinde herhangi bir ruhsat almadan yapı yapmışsa, bu yapı İmar Kanununa aykırıdır. Yıkılması söz konusu olabilir. Ancak bu yapının kaçak olması onun mülkiyet durumunu değiştirmez. Kaçak yapının üçüncü kişilerle ilişkisi yoktur. “üçüncü kişilere ait özel taşınmazlarda bulunan yapı” olmadığı için Geçici 16. Madde kapsamındadır. Kat mülkiyeti olup olmaması önemli değildir.

2.2. Hisseli Arsa Üzerindeki Kaçak Yapı

Hisseli arsa üzerinde yapılan yapı, kat mülkiyeti yoksa üçüncü kişiye ait özel taşınmazdır. Çünkü taşınmaz üç kişinin ortak mülkiyetindedir. Geçici 16 ıncı madde kapsamında değildir.

2.3. Hisseli Arsa Üzerinde Olmakla Birlikte Medeni Kanuna Göre Kat İrtifakı Sağlanmış Ya da Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Mülkiyeti Sağlanmış Yapılardaki Kaçak Yapı

Medeni kanuna göre, kat irtifakı sağlanmış yapıdaki kaçak yapı üzerinde üçüncü kişilerin de (diğer arsa ortakları) mülkiyet hakkı vardır. Yani üçüncü kişilere ait özel taşınmazdır. Bu nedenle Geçici 16. Madde kapsamına girmez.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre mülkiyet konusu olan yapıdaki kaçak yapı konusunda bir karmaşa vardır. Kat maliki, kendi arsası maliki gibi düşünülmekte ve Geçici 16. Madde kapsamına gireceği görüşü savunulmaktadır. Biz bu görüşte değiliz. Kat mülkiyeti söz konusu ise, Geçici 16. Madde kapsamında olup olmadığı tartışma konusu bile yapılamaz. Çünkü Geçici 16. Madde imar hakkı vermektedir. Bu maddenin mülkiyet hakkı vermesi olanaksızdır. Kat malikinin mülkiyet hakkı sınırlıdır. Kabaca anlatmak gerekirse, Kat mülkiyeti belli bir metre kareyi kapsar. Örneğin, 100 metre karelik bir katın maliki ise, o arsadaki kat mülkiyeti 100 metre kare ile sınırlıdır. Örnek verelim:

A, B ve C 500 metre kare bir arsa edinmişlerse, arsanın %60 yapı izni varsa ve üç kişi 100 metre karelik üç yapının kat mülkiyetini edinmişlerse, bunlardan biri ya da üçü birden 50 metre kare kaçak yapı eklemişse, bu 50 metre kare ya da 150 metre kare yapıda üçünün mülkiyet hakkı vardır. Yani bu kaçak yapı üçüncü kişiye ait özel yapıdır. Geçici 16. Maddeden yararlanamaz. Kaçak yapı kat mülkiyeti kapsamında olmadığından üçüncü kişiye ait özel yapıdır.

Bir başka örnek: Anılan üç kişi toplam üç yüz metre kare üç katlı bir yapı oluşturmuşlar ve kat mülkiyetine geçmişlerse, en alt katın kat mülkiyetini elde etmiş olan, katını büyütmüş 20 metre kare eklemişse, ekleme hisseli arsa üzerinde olduğundan, kat mülkiyeti kapsamında yapı değildir. Bu  eklenti yapı üzerinde üç kişi ortaktır. Dolayısıyla üçüncü kişiye ait özel yapıdır. Geçici 16. Madde kapsamında olamaz. En üst kattaki malik en üst kata kaçak çekme kat yapmışsa, bu çekme kat kat mülkiyeti kapsamında değildir. Üç ortağın mülkiyetindedir. Üçüncü kişiye ait özel yapıdır. Geçici 16. Maddeden yararlanamaz. Orta kattaki malik balkonunu 30 metre kare büyütmüşse, 30 metre kare kat mülkiyeti kapsamında değildir. Üçüncü kişiye ait özel yapıdır. Geçici 16. Madde kapsamında değildir.

3.Yapı Kayıt Belgesi Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Yapı Kayıt Belgesi bedelinin nasıl hesaplanacağı Geçici 16. Maddenin 2. Fıkrasında “Yapının bulunduğu arsanın…….Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergisi değeri ile yapının ……. Maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç” olarak belirlenmiştir. İlgili Bakanlıklar yapı kayıt belgesi bedelinin hesaplanması konusunda da  çok yanlış görüş içindedirler. Bakanlık hiçbir dayanağı olmadığı halde, arsa ile ilgili hesabı kaçak yapıya isabet eden arsa üzerinden, yapı ile ilgili hesabı kaçak yapı üzerinden belirlemektedirler. Bu anlayışa yasa izin vermemiştir. Yapı kayıt belgesi bedelinin hesabı ile ilgili yasa metninde kaçak yapı sözü yoktur. Hesap yapının bulunduğu arsa üzerinden ve yapı maliyeti üzerinden yapılacaktır. Örnek verirsek, 500 metre kare arsa üzerine yapılmış yapı için Emlak Vergisi Kanununa göre metre kare fiyat 1.000 lira ise, 500.000.-lira arsa bedeli üzerine bina maliyeti (binanın tüm maliyeti, çünkü yasa kaçak yapı maliyeti dememiş yapı maliyeti demiştir) 200.000 lira ise o eklenecek 700.000 lira üzerinden %3 21.000 lira Yapı kayıt belgesi bedeli alınacaktır. 500 metre kare arsada yapının arsanın ancak 200 metre karesine oturmuş olmasının önemi yoktur.

Hisseli arsalar üzerine yapılacak yapıların geçici 16. Madde kapsamında olmayacağı yapı kayıt belgesi bedelini düzenleyen yasa hükmünden de anlaşılmaktadır. Örneğin 5.000 metre kare arsa üzerine yapılan toplu konutun bir dairesinde ruhsata aykırı bir bölüm varsa, arsanın metre karesi 3.000 lira toplu konutun maliyeti 5 Milyon lira ise, toplu konutun herhangi bir yerindeki ruhsatsız yapı için ödenecek Yapı kayıt Belgesi Bedeli 5000 x 3.000=15.000.000 +5.000.000=20.000.000 x %3=600.0000.-lira olacaktır. Oysa yetkililer yasaya aykırı olarak bu bedeli 200, 300 liraya kadar düşürebilmektedirler.

4. SONUÇ

Yetkililerin verdikleri bilgilere dayanarak, Geçici 16. Maddeden yararlanmak isteyenler ve onların doğrultusunda işlem yapanlar çok büyük, ileride giderilmesi olanaksız sonuçlarla karşılaşabileceklerdir.

Şefik Çakmak

Kötü Makaleyi Değerlendirin: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Çok İyi
		Yazdır