GMSİ Safi İradın Bulunmasında İndirilebilecek Giderler

İlgi: 27.12.2019 tarihli ve 55864 sayılı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, 2013 yılında edindiğiniz sekiz daireden oluşan üzerinize kayıtlı binayla ilgili olarak, elde ettiğiniz kira gelirlerinden,

- Söz konusu daireler için kullanmış olduğunuz 10 yıl vadeli konut kredisine ödediğiniz faiz ve/veya kar paylarının gider olarak indirilip indirilemeyeceği,

- Binanın tamamı size ait olduğu için herhangi bir aidat toplanmadığını, binada ikametinizin olmadığını, tamamının kiralık dairelerden oluştuğunu belirterek; bina ve çevre aydınlatmasıyla birlikte asansörün kullanmış olduğu elektriğin gider olarak indirilip indirilemeyeceği, (sayacın tek olması ve asansörden benzeri şeklinde ayrılmasının söz konusu olmaması nedeniyle),

- Binaya yapmış olduğunuz aylık temizlik ve bakım giderlerinin gider olarak indirim konusu yapılıp yapılamayacağı,

- Bina amortisman gideri olarak indireceğiniz tutarın iktisap tarihindeki tapu üzerinde yazılı olan tutar mı yoksa o tutarın bugünkü değere dönüşmüş tutarı mı olacağı,

hususlarında Defterdarlığımız görüşünü sorduğunuz anlaşılmaktır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde, maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hükme bağlanmıştır. Adı geçen Kanunun 71. maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında safi iradın, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet fark olduğu belirtilmiştir.

Aynı Kanunun 74. maddesinde, "Safi iradın bulunması için, 21. maddeye göre istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hâsılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'. maddenin 3'. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'nci maddesinin 3. sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) (6745 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle eklenen ibare, Yürürlük; 07.09.2016) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından ) %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler."

hükümleri yer almaktadır.

Diğer taraftan, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun;

- 262. maddesinde, maliyet bedelinin iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği,

- 289. maddesinde bu bölümde yazılı olmayan veyahut yazılı olup da kendi ölçüleriyle değerlenmesine imkan bulunmayan iktisadi kıymetlerden bina ve arazinin vergi değeriyle, diğerlerinin, varsa borsa rayici, yoksa mukayyet değerleri, o da yoksa emsal bedeliyle değerleneceği,

- 268. maddesinde vergi değerinin, bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre tespit edilen değeri olduğu,

hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan, mezkûr Kanunun 315. maddesinde; "Mükellefler amortismana tâbi iktisadî kıymetlerini Maliye Bakanlığının tespit ve ilân edeceği oranlar üzerinden itfa ederler. İlân edilecek oranların tespitinde iktisadî kıymetlerin faydalı ömürleri dikkate alınır." hükmüne yer verilmiştir. Anılan maddenin Bakanlığımıza verdiği yetkiye istinaden amortismana tabi iktisadi kıymetler için uygulanacak "Faydalı Ömür ve Amortisman Oranları" tespit edilmiş ve bu oranlar 339, 365, 389, 399, 406 ve 418 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğleri ile değişik 333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği eki listede açıklanmıştır.

Yukarıdaki hüküm ve açıklamalara göre;

- Kira gelirinizin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, Gelir Vergisi Kanununun 74/6 ncı maddesine göre kiraya verilen gayrimenkulleriniz için ayrılan amortismanları indirim konusu yapmanız mümkün bulunmaktadır. Bu uygulamada amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin üçüncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir. Mülkiyetinizde bulunan maliyet bedeli belli olmayan gayrimenkullerin ise ilgili gayrimenkulün edinim tarihindeki vergi değeri ile vergi değerinin bilinememesi halinde emsal bedeli ile değerlenmesi gerekmektedir.

-Kira gelirinizin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde; gelirin elde edildiği dönemde kiraya verilen gayrimenkullere ilişkin bakım giderlerinin, bina temizliğine ilişkin harcamaların ve bina-çevre aydınlatmasıyla birlikte asansörün kullanmış olduğu elektriğin Gelir Vergisi Kanununun 74/1 ve 74/8. maddelerine göre gider olarak indirim konusu yapılabilmesi; sayılan giderlerin söz konusu gayrimenkullere ait olması ve kiraya veren olarak tarafınızca ödenmesi şartıyla mümkündür.

-Gelir Vergisi Kanununun 74/4. maddesi hükmü gereğince elde ettiğiniz kira gelirinin beyanında gerçek gider usulünü seçmeniz halinde, kiraya verilen gayrimenkul için kullandığınız konut kredisine ilişkin gelir elde edilen döneme ait faiz ödemelerinin indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

Bu özelgeyi arkadaşıma göndereyim

Yazdır