2022-01-03

KİRA ARTIŞLARI NASIL HESAPLANIR

---

Borçlar Kanunu 344. Maddesi ‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır’’ hükmünü içermektedir. Yani kira sözleşmesinde yer alan artış oranı daha düşükse kira sözleşmesinde kararlaştırılan oran uygulanacak, ancak kararlaştırılan oran son oniki aylık ortalama TÜFE oranından daha yüksek ise TÜFE oranı dikkate alınacaktır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani kiranın rayice uygun olarak tespit edilmesi için kiralayan beş yıl dolduktan sonra kira tespit davası açabilecektir.

Konut kira artışlarında 1/7/2012 tarihinden bu tarafa geçerli olan bu düzenleme işyeri kira sözleşmeleri yönünden 1/7/2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İşyerlerinde 1/7/2020 tarihinde uygulamaya başlanan bu hükmün yasal dayanağına aşağıda ulaşabilirsiniz. 

31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanunun hükmüdür:

GEÇİCİ MADDE 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.) Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Örneğin Ocak 2021 tarihinde 7.500.-TL olarak kiraya verilen işyerinin kira artışı Ocak 2022 için Aralık ayına ait TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı olan 19,60 oranında artırılarak 7.500 + (7.500 * 19,60%) 1.470,00 = 8.970,00 TL olarak hesaplanacaktır.

Tüketici fiyat endeks rakamları (2003=100)

Yıl	Ocak	Şubat	Mart	Nisan	Mayıs	Haziran	Temmuz	Ağustos	Eylül	Ekim	Kasım	Aralık
Year	January	February	March	April	May	June	July	August	September	October	November	December
	On iki aylık ortalamalara göre değişim (%) - Rate of change in 12 months moving averages (%)
2005	8,50	8,44	8,40	8,42	8,53	8,69	8,68	8,64	8,63	8,47	8,31	8,18
2006	8,07	8,03	8,05	8,11	8,21	8,32	8,64	8,84	9,05	9,25	9,44	9,60
2007	9,76	9,92	10,15	10,30	10,24	10,11	9,70	9,46	9,17	8,98	8,86	8,76
2008	8,61	8,53	8,40	8,33	8,47	8,64	9,07	9,43	9,76	10,12	10,31	10,44
2009	10,54	10,41	10,29	9,98	9,49	9,08	8,52	7,99	7,52	6,95	6,53	6,25
2010	6,16	6,38	6,53	6,87	7,20	7,41	7,59	7,83	8,16	8,45	8,59	8,57
2011	8,28	7,76	7,29	6,79	6,64	6,47	6,37	6,24	6,00	5,93	6,13	6,47
2012	6,95	7,48	8,02	8,59	8,68	8,89	9,11	9,29	9,53	9,53	9,26	8,89
2013	8,62	8,33	8,08	7,66	7,51	7,47	7,47	7,42	7,32	7,32	7,39	7,49
2014	7,53	7,60	7,70	7,97	8,23	8,31	8,35	8,46	8,54	8,65	8,80	8,85
2015	8,80	8,77	8,70	8,57	8,45	8,28	8,07	7,88	7,80	7,69	7,61	7,67
2016	7,87	7,97	7,96	7,84	7,71	7,74	7,91	7,98	7,92	7,89	7,79	7,78
2017	7,76	7,88	8,21	8,66	9,09	9,36	9,44	9,66	9,98	10,37	10,87	11,14
2018	11,23	11,23	11,14	11,06	11,10	11,49	12,00	12,61	13,75	14,90	15,63	16,33
2019	17,16	17,93	18,70	19,39	19,91	19,88	19,91	19,62	18,27	16,81	15,87	15,18
2020	14,52	13,94	13,33	12,66	12,10	11,88	11,51	11,27	11,47	11,74	12,04	12,28
2021	12,53	12,81	13,18	13,70	14,13	14,55	15,15	15,78	16,42	17,09	17,71	19,60

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Ekim-2021-37388 

TÜİK tarafından her ay bir önceki aydaki veriler açıklandığından artış yapılacak tarihte TÜİK tarafından açıklanmış son veri (Ocak ayı kira artışı için Aralık ayına ilişkin veri) dikkate alınacaktır.

Eğer kira sözleşmesinde artış oranı oniki aylık ortalamalara göre TÜFE + ÜFE /2 şeklinde kararlaştırılmış ise kira artış oranı (TÜFE 19,60 + ÜFE 43,86 / 2) % 31,73 olmaktadır. Bu durumda yasadaki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu dikkate alınacağından kira artış oranı %19,60 olarak uygulanacaktır.

GÜLBENK DANIŞMANLIK